REGISTRAZIONE - FORMALITA' IPOTECARIE (trascrizione, iscrizione e annotamento/annotazione) - VOLTURA

Tra le principali competenze collegate all’attività principale del Notaio vi è quella della registrazione degli atti da lui ricevuti presso l’ufficio dell’Agenzia delle Entrate nella cui circoscrizione ha sede il pubblico ufficiale rogante.

Il Notaio è, infatti, obbligato a richiedere la registrazione e, a tal fine, egli è responsabile d’imposta per gli atti per i quali viene richiesto il suo ministero e dovrà provvedere alla registrazione, attraverso la autoliquidazione dell’imposta in via telematica, nel termine massimo di 30 giorni del ricevimento dell’atto.

La registrazione prevede, dunque, che il Notaio riceva da colui che ne ha richiesto il ministero la provvista necessaria a liquidare l’imposta di registro all’uopo dovuta, ossia quel tributo da corrispondere in occasione della stipulazione di un atto soggetto a registrazione in termine fisso, secondo la parte prima della tabella allegata al testo unico sull’imposta di registro.

È opportuno fare presente che il citato testo unico distingue tre tipi d’imposta, ossia l’imposta principale, l’imposta suppletiva e l’imposta complementare.

La principale è quella dovuta al momento della registrazione dell’atto ovvero per la correzione di errori od omissioni commessi in sede di autoliquidazione e per la quale sola il pubblico ufficiale risponde in via solidale con il soggetto obbligato a pagarla.

La imposta suppletiva è quella richiesta dall’ufficio per la correzione di errori da questo commessi.

La imposta complementare è, invece, quella dovuta in ogni altro caso, come, ad esempio, quando sia necessaria la denuncia di eventi successivi alla registrazione.

In quanto pubblico ufficiale, inoltre, al Notaio rogante è fatto espresso divieto di menzionare negli atti non soggetti a registrazione in termine fisso da lui formati atti non registrati ed ha l’obbligo di indicare nei suoi rogiti gli estremi della registrazione di quegli atti soggetti a registrazione in termine fisso e da menzionare.

Oltre all’imposta di registro, il Notaio è il soggetto incaricato di riscuotere anche gli ulteriori tributi applicabili alla fattispecie concreta, come l’imposta di trascrizione e di voltura, la tassa archivio, la tassa di trascrizione e di voltura e l’imposta di bollo quando dovute.

Ma a carico del Notaio sussiste un ulteriore obbligo, essendo tenuto a versare su un conto dedicato, impignorabile e separato dal restante patrimonio del Notaio stesso, tutte le somme dovute a titolo di onorari, diritti, accessori, rimborsi spese e contributi, nonché a titolo di tributi per i quali il medesimo sia sostituto o responsabile d’imposta, in relazione agli atti dallo stesso ricevuti o autenticati e soggetti a pubblicità immobiliare, ovvero in relazione ad attività e prestazioni per le quali lo stesso sia delegato dall'autorità giudiziaria.

Ove l’atto richiesto di redigere comporti il trasferimento o la costituzione di un diritto reale immobiliare, oltre ad essere responsabile d’imposta, il Notaio rogante è obbligato a richiedere alla competente autorità l’esecuzione della formalità ipotecaria necessaria, nel più breve tempo possibile, che non può essere, in ogni caso, superiore a 30 giorni dalla stipulazione.

L’accesso dell’atto nei pubblici registri immobiliari, richiesto nei soli casi indicati dalla legge, ha quale primaria funzione quella di rendere l’atto medesimo opponibile ai terzi che abbiano eseguito trascrizioni ovvero iscrizioni successive a quella eseguita preventivamente.

Tale funzione viene tradizionalmente identificata con il nome di pubblicità dichiarativa.

Oltre a tale funzione, la pubblicità dell’atto nei pubblici registri immobiliari svolge anche la funzione di assicurare la continuità delle trascrizioni, ossia di garantire i successivi acquirenti circa la legittima provenienza di quanto essi intendano acquistare.

In altri casi, l’accesso dell’atto nei pubblici registri ha una vera e propria funzione costitutiva del diritto, come nel caso di iscrizione della ipoteca.

Altre volte la pubblicità dell’atto ha un ruolo di notizia e, dunque, viene effettuata al solo fine di rendere edotti i terzi di un determinato fatto giuridico, come nel caso della trascrizione del fondo patrimoniale, la quale, se non è accompagnata dalla annotazione a margine dell’atto di matrimonio, non rende il fondo medesimo opponibile ai terzi aventi causa.

L’atto con il quale si trasferiscono ovvero costituiscono diritti reali immobiliare, pertanto, deve ricevere pubblicità nei registri immobiliari, in quanto, altrimenti, avrebbe bensì forza di legge tra coloro che l’hanno realizzato, ma non avrebbe alcun effetto nei confronti di tutti i soggetti estranei all’atto medesimo.

Per accedere ai registri immobiliari, l’atto deve aver superato il vaglio di conformità all’ordinamento giuridico, il cui controllo spetta al Notaio rogante o autenticante, essendo costui individuato dallo Stato quale professionista del diritto, selezionato tramite uno specifico ed arduo concorso pubblico nazionale, che gli assegna la qualifica di pubblico ufficiale con funzione di adeguamento e certificazione di conformità della volontà delle parti alla legge.

Ulteriore adempimento consiste nella voltura catastale, volta a soddisfare esigenze eminentemente fiscali, ma efficace spesso nella pratica per far individuare gli intestatari catastali e verificare la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari, i quali soli fanno fede ai fini dell’accertamento della legittima provenienza dei diritti reali immobiliari, ed in caso di divergenze procedere al c.d. allineamento ove necessario ovvero possibile.

A seguito della redazione ovvero autenticazione di un atto avente ad oggetto il trasferimento o la costituzione di un diritto reale immobiliare, il Notaio rogante ovvero autenticante procederà ad effettuare anche la domanda di voltura al competente ufficio dell’Agenzia delle Entrate, con la quale, in sostanza, comunicherà a tale ente la variazione della intestazione catastale del diritto reale immobiliare verificatasi per effetto dell’atto di trasferimento.

Questi tre adempimenti, ossia la registrazione, la formalità ipotecaria e la voltura, vengono effettuati dal Notaio rogante ovvero autenticate tramite l’ADEMPIMENTO UNICO, ossia un modello informatico, compilato direttamente dal pubblico ufficiale sotto la sua responsabilità e col quale costui autoliquiderà le imposte da versare allo Stato e contestualmente chiederà la esecuzione della relativa formalità e la voltura, allegando tutti i documenti all’uopo necessari.

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